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1、營業收入的確認是指何時登記營業收入。
2、一般來說企業應當在發出商品、提供勞務同時收取價款或取得索取價款的憑據時確認經營收入。
3、根據上述收入確認的一般標準，結合房地產開發企業經營的特點，房地產開發企業營業收入的確認可分為以下幾種情況：房地產開發企業轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票和結算賬單交給買主時，作為收入的實現。
4、房地產開發企業代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委托單位時，確認收入的實現。
5、房地產開發企業采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經移交給買主作為銷售實現的前提條件。
6、房地產開發企業跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。
7、一、房地產企業收入確認及流轉稅問題：房地產企業收入是指企業對外轉讓、銷售、結算開發產品等所形成的經濟利益的總流入。
8、會計法規與稅收法規分別從不同的角度規定了房地產企業收入的確認原則。
9、會計法規關于房地產企業收入的確認原則 《企業會計準則——收入》規定了銷售商品的收入確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。
10、但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節，因此房地產企業同一般的生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。
11、2、在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業即應確認銷售收入。
12、但也有可能出現法定所有權轉移后，風險和報酬尚未轉移的情況，此時，賣方在繼續涉入的期間內不應確認收入。
13、房地產銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般的產品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。
14、但無論買方采用何種付款方式，房地產企業確認收入的實現，均應同時具備以下條件：(1)商品房已經移交；(2)已將發票或結算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計量。
15、在收到預售房款或簽訂商品房買賣合同時不應確認收入實現，因為這種情況下主要風險和報酬不一定已經轉移；如在產權過戶后才確認收入實現，則會造成推遲確認收入，不符合實質重于形式原則。
16、3、稅收法規關于房地產企業收入的確認原則 稅法對于內外資房地產企業的收入確認原則均有專門規定，其共同點在于都按照銷售方式的不同來確認收入的實現。
17、4、對于內資房地產企業，根據《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》，住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時，確認收入的實現；(2)采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
18、5、對于涉外房地產企業，根據《國家稅務總局關于外商投資房地產企業所得稅管理問題的通知》，外商投資企業及外國企業房地產銷售收入的確定以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同按以下原則確定：(1)采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現；(2)采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；(3)采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現；(4)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日為銷售收入的實現。
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