二次經營會議紀要
2011年4月6日下午4︰00，保利地產在廣州保利國際廣場北塔18層會議室召開了2011年第二次經營形勢分析會議。與會人員有董事長宋廣菊，總經理朱銘新和公司經營班子全體成員，各平臺公司主要負責人，專業公司主要負責人，以及本級職能部門相關人員。 會議首先由投資管理中心就當前經營形勢做專題報告。報告指出：
1、國內通脹壓力和輸入性通脹壓力日益增加，未來一段時間企業的資金壓力還會加大，資金面還遠未到最困難的時候。但這也意味著在全行業資金緊張的時候，我們也會有一些機會。如剛剛獲取的合肥項目。
2、這一輪調控有效限制了購買力，保障性住房又將分走蛋糕，調控準確到位，對抑制房價過快上漲起到了積極作用，一定會對市場有影響。但我們也要看到，各地政府的調控始終是有限度的，隨著房價上漲目
標的出臺，市場對降價的預期有所改變，市場在消化政策后成交量會階段性的恢復，但總體仍不樂觀，全年仍可能會有所下降。3、行業競爭日益激烈。盡管一季度各級公司響應股份公司號召全力搶市場，實現了業績同比大幅增長；但相對年度任務差距較大，相比競爭對手跑得還遠遠不夠快。保利地產將在較長一段時間內面臨“自己與自己比有進步，與別人相比跑得并不快”的局面。對保利地產而言，只有持續創造條件搶市場、搶資金和搶資源，才能做到在兩極分化的競爭中不掉隊。
各職能部門主管副總對各自主管的工作提出下一步工作的指導意見后，宋董事長、朱總經理分別做出工作指示。朱總指出二季度工作對全年經營業績的.關鍵作用，要求各級公司抓住“項目進度”這一經營主題，抓緊項目開發，以快速出貨為主，抓住一切機會確保上半年“時間過半、任務過半”，在項目拓展上要在保證自身資金平衡的同時注意不錯漏機會。
宋總充分肯定了公司一季度的成績，但也指出了公司市場地位下降的現實，要求各級公司站在地產集團的高度，增強緊迫感，加緊工作，保證公司市場地位不下降，上半年要力爭行業前三的市場地位，不能落后。宋總特別要求各級公司進一步認清形勢，抓住主要矛盾，積極開展各項工作。調控將由效果而論，無論如何調控保利地產都別無退路，各級公司要清醒認識到產品生產是當前經營工作的主要矛盾，一把手要親力親為，抓住主要矛盾，迅速推動項目開發進度，抓住二
季度的重要時機，確保全年任務的落實。對于資金問題，宋總要求各級公司高度重視并主動積極地去推動信貸融資，一把手和財務負責人務必充分重視，提前、主動、親自和銀行接觸，全力搶占稀缺的資金資源。
會議對以下幾項工作做出了重點要求：
一、搶抓資金，加強資金預算管理。各地區主動擴大資金來源，減少對股份公司資金的占用與依賴。要加強信貸融資：加強貸款審批的緊迫感，積極尋求多渠道放款，并在合理的成本范圍內積極探討基金、信托等融資渠道；要狠抓房款回籠：根據銷售情況按月制定回籠計劃，對按揭“放款難”的問題要多想辦法、采取靈活措施應對；要強化資金預算管理：按月滾動編制資金預算，加強監控嚴防超預算現象的發生。
二、直面現實，振奮精神搶市場。各級公司一定要以快速出貨為目的，謹慎研究市場，合理定價，審慎確定銷售策略，保證銷售速度，并加快存貨處理。要保證新貨的供應量，合理控制供應節奏。要加快新項目進度以提高在售項目數量和覆蓋面，在售項目要結合實際情況保證連續供貨。公司四月份要實現70億元以上的銷售認購，各平臺公司任務見附件一。上半年各級公司要全力實現“時間過半，銷售簽約任務過半”的目標。
三、密切關注土地市場，不錯漏機會。各級公司務必持續高度關注土地市場，在堅持“按現實房價測算，不打預期，不打財務赤字，
堅決杜絕高價競拍”原則的基礎上，靈活采取多種方式，積極參與土地出讓，保護市場、逢低吸納。具體思路上：即要關注住宅市場，還要關注綜合項目；即要關注規模大的項目，還要積極爭取短平快的小項目；既要關注一手市場，還要密切跟進二手市場。
四、深入合理調整經營結構。一是調整產品結構：要切實研究未開工項目產品定位的合理性，做到以剛性需求為主要滿足對象，做市場真正需要的主流產品；二是調整投資結構：公司整體上將適度擴大市場穩定、調整風險較小、成長性好的地區的投資，各級公司則要以區位較好、產品類型更符合市場需求的項目為主，向“好賣”的項目和產品傾斜；三是調整財務結構。在積極爭取資金的時候要注意與基準利率掛鉤，對高成本的資金，貸款周期不宜過長，且應確保提前還款條件，便于后續調整。
五、強化成本控制。各級公司要嚴格執行成本管理制度相關要求，按時報送項目各階段目標成本。所有2015年以來取得、未報送目標成本的項目應于4月20日前報送至股份公司。要抑制高端沖動，對項目成本的調整必須要進行嚴密的論證，一方面要仔細計算成本增加帶來的收益，另一方面要充分論證新的調整是否符合市場需求。要樹立過緊日子的觀念，嚴格執行預算控制，節省管理成本。
六、加大已發生投資未落實項目的處理力度。各級公司要充分關注已發生投資項目的落實情況，充分調研、仔細盤查合同，制定落實計劃：已嚴重違約且基本確定無法落實或資金有風險的項目，要迅速依照合同追溯前期投資，年內務必回收資金或落實項目；仍在合同期
限內推進的項目，要派專人持續跟進工作進度，尤其是涉及到拆遷等的復雜情況，必須要深入了解，做到心中有數。此外，沈陽閥門廠、北京政泉、湖南岳陽文廟和小股東等重要遺留問題務必在年內解決。
附件一：形勢分析和下一步工作要求
主題詞：經營形勢 會議紀要
（ 共印30）份 承辦人：沈永明 電話：89898850
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