地產展望未來軟文
這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。 通過上述三個階段的發展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2017年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規模更加宏大。
作為城市化的主要載體，房地產業直接或間接拉動著40余個行業的發展。對宏觀經濟的拉動系數亦接近2左右。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關稅費占比平均高達40%以上。
當前，房地產市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經濟全球化的環境中，中國長期保持雙位數高速增長缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態。
但是，信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的“基本面”沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。
未來：
迎接六大趨勢
對行業成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調整、分化和細分結果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論。一個細分的時代已經到來，這是規律推動的結果。 在未來的15~20年里，房地產行業將出現六大趨勢性變化。
1.保障房分流“夾心階層”的購房需求。
1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場結構的矛盾不算突出。
1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房價持續快速上漲。
2011年啟動的“十二五”期間五年建設3600萬套保障房的計劃，包括正在實施的自住型商品房計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，使得保障房在市場上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從
根本抑制房價的過快上漲。
2.未來房價將由市場決定。
房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。
尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產業的市場化程度嚴重降低。
后，新一屆政府堅持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
3.10年后開發商數量將不足3000家。
在房地產業快速發展過程中，開發商的數量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調整步伐的加快，開發商的數量將迅速減少。
按照目前的行業現狀，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5000家以下；10年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發商將被-迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關產業在選擇開發商作為合作伙伴或選購其產品時，應有重要的參考價值。
4.住宅產業化將帶來房地產業的革命。
發達國家的住宅產業化水平多已超過70%，地震多發國家如日本，有些建筑產品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內裝配建成。而中國住宅產業化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。
作為從業人士，我們必須認識到：1.住宅產業化將從根本上解決房屋的質量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現象；2.房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產業化將會為我國房地產業帶來一場革命。
5.擁抱互聯網。
互聯網正在改變各個層面的傳統行業。隨著大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。
開發商未來將要學習如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為。當客戶群體數以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網絡化的社區服務平臺，不斷發現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發商正在探尋的經營方向。
6.創新房地產金融將層出不窮。
在未來15~20年，中國房地產金融系統將不斷健全和完善，與不動產經營相配套的REITs(房地產信托基金)呼之欲出。可以相信，在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個房地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。
結束語
房地產業是中國的新興產業，過去20多年的發展經歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結，理出其發展軌道大的脈絡，對其發展的規律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產業有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經濟學理論-功底淺薄，掌握的數據既不準確也不系統，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業者的職業導向等并無實用性參考價值；于開發商而言，對土地的投資規劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產業的過去、現在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。房地產“牛市”伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論。一個細分的時代已經到來，這是規律推動的結果。信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的“基本面”沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。中國房地產行業正進入一個微妙的博弈階段，一方面是中央靜觀其變，一方面地產政府躍躍欲試；一方面消費者持幣觀望，一方面開發商迫不及待。這種博弈交錯之下，人們對房地產行業的未來也產生了疑慮，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業人士對行業未來的擔憂。
市場上表態者眾，但專業嚴謹的分析和論述者少之又少。
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