房地產開發與經營與管理練習試題及解析
房地產開發與經營與管理練習試題及解析011.下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是( )。
A.債權人通常是商業銀行
B.不能用于償還土地購置貸款
C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權
D.還款資金來源通常是銷售收入
2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是( )。
A.發行公司債券
B.權益型房地產投資信托基金
C.發行股票
D.商業銀行貸款
3.新設項目法人資本金籌措渠道不包括( )。
A.政府政策性資金
B.國內外企業入股的資金
C.個人入股的資金
D.資產變現的資金
4.進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是( )。
A.債務融資成本分析
B.資金占用費分析
C.資本金與債務資金的比例分析
D.擔保費分析
5.下列關于寫字樓租金的表述中，正確的'是( )。
A.基礎租金是租戶能接受的最低租金
B.基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平
C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金
D.寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差異
參考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D
房地產開發與經營與管理練習試題及解析02某開發商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權，已知建筑容積率為1.6,規劃建設用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本建造成本及專業人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發建設周期為3年,(其中準備期6個月,建設期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入,如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發商成本利潤率是多少?
答案:
(1) 項目總開發價值:
項目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米
總銷售收入: 4700×46000=30080萬元
銷售稅費: 30080×6.5%=1955.2萬元
項目總開發價值: 30080-1955.2=28124.8萬元
(2) 項目總開發成本:
土地成本: 1000×64000=6400萬元
建造成本: 1400×64000=8960萬元
專業人員費用: 8960×8%=716.8萬元
管理費用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元
財務費用:
a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元
b建造成本專業人員費用管理費用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元
c財務費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元
銷售費用: 30080×2.5%=752萬元
總開發成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元
(3) 開發商成本利潤率:
開發商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元
開發商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
房地產開發與經營與管理練習試題及解析03多項選擇題
1．房地產投資也有缺點，這些缺點表現在（ ）
A變現性差
B投資額巨大
C投資回收周期長
D需要專門的知識和經驗
E具有過人的膽量和風險承擔精神。答案：ABCD解析：不包括E項。
2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ）因素。
A抵押物的流動性
B貸款期限的長短
C通貨膨脹的預期
D貸款企業的信用等級
E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。
3．金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（ ）。
A企業資信等級
B項目基本情況
C市場分析結果
D財務評價指標
E貸款擔保方式答案：BCD解析：金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括項目基本情況、市場分析結果、財務評價指標
4．寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考（ ）確定。
A消費價格指數
B商業零售價格指數
C上證價格指數
D建安工程價格指數
E中房價格指數答案：AB解析：主要考慮以上兩種因素。
5．對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為（ ）方面。
A銷售收入
B物業增值
C減少納稅
D股權增加
E 租金答案：BCDE解析：對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為租金、物業增值、減少納稅、股權增加等四個方面。
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