有關房地產策劃方案范文集錦9篇
為了確定工作或事情順利開展，就需要我們事先制定方案，方案是書面計劃，具有內容條理清楚、步驟清晰的特點。那要怎么制定科學的方案呢？以下是小編為大家整理的房地產策劃方案9篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
一、房地產開盤主題：
對外傳達**房產開盤典禮的信息、顯示企業實力。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現**房產的五大優勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立**房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。
二、開盤時間：年月日（暫預定）
三、活動地點：**房產有限公司
四、剪彩嘉賓：貴公司確定
五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司
六、活動方案
（一）前期準備
1、到場嘉賓
市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體記者
2、購買或制作一批有意義的禮品。
做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作）。
一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、請柬的準備
提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，并確認來否回執。（請貴公司確認、確定。）
5、其他準備工作
提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。
落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
提前6天落實指揮和負責秩序工作。
（二）開盤前廣告發布
在《**廣告》發布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。
（三）開盤之日媒體報道
開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳**房產的開盤慶典。
七、開盤現場活動
1、現場布置
售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）
會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。
主席臺區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。
嘉 賓 區：可設在剪彩區域前方和兩側。
簽 到 處：來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。
禮品發放處：簽到處的桌子也可作為禮品發放桌。
貴賓休息區：可設在**房產董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。
來賓休息區：可放在**房產售樓中心現場。
2、慶典剪彩儀式
3、精彩舞獅表演
4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴
八、現場布置
1、彩虹門
在**房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；
2、高空氣球
活動現場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。
3、小氣球
施放只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。
4、地毯
活動現場及舞臺鋪設紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。
5、中國禮炮和彩花彈
中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發。
6、盆景
在慶典現場放置100盆盆景，增強效果。
7、舞獅
在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著**房產美好的發展前景。
8、禮儀小姐
禮儀小姐8名，形象、氣質出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協助嘉賓剪彩，指引位置。
九、活動程序 （11月28日安排）
7：00—9：10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況；
彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位；檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位；
禮儀小姐、主持人，陸續進場，準備好各自工作。
9：30—9：50 嘉賓陸續到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發放禮品，引至活動現場。
10：00—10：08 主持人介紹領導和嘉賓，宣布**房產開盤慶典正式開始；
10：10—10：25 市領導致賀辭、**房產董事長致歡迎辭；
10：25 主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場
10：28—10：40 剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；
剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏；
放飛氫氣球，活動進入高潮；
10：45—10：50 首位客戶簽約。
10：50－11：00 主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。
十、人員安排及整體預算
十一、其它設備
落實好電源、麥克風、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購；
停車場的安排，活動現場的安全及相關后勤保障。
房地產開盤策劃方案（三）
一、時間：**年9月30日上午。
二、地點：******售樓中心現場。
三、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓：市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建筑、規劃設計院負責人等。
五、擬邀媒體：XX電視臺、XX日報、隨廣新聞臺。
六、預定目標：對外傳達******開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大******的社會知名度和美譽度，體現******的美好前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業社會公關，樹立XX****房地產開發有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶及供應商的關系。
七、會場布置：
1、主席臺區：主席臺區也就是剪彩區設在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話 用的立式麥克風，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“******開盤慶典儀式”。
2、簽到處：來賓簽到處設置在主席臺北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。
3、禮品發放區：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發放桌。
4、貴賓休息區：可放在******售樓中心現場，設置沙發、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。
八、開盤活動要點：
1、室內外表現
1）彩旗（彩條）
2）在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
盆景花卉
在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3）氣拱門、氣球
在工地現場、市區主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現場表演活動內容：
1）軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
2）腰鼓隊：在現場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示著******美好的發展前景。
3、開盤促銷活動配合：
以“1000元當10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳 主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動文案如下：
為酬謝首批客戶，開發商特斥資80萬元，于9月30日現場發售購房VIP卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉讓。
抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由XX市公證處全程公證。
現場排隊應遵守先后順序，按現場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。
本公司將于20xx年9月30日上午8：00開始發送“排號出入卡”。
獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。
“購房VIP卡”在購房兌換時，必須與購卡收據一并出示，方為有效。
活動規定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）
購房VIP卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉讓，轉讓價格自定。
購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
本次活動對團購客戶無效。
4、籌備工作：
1）擬定與會人員。于9月20日向與會領導發出請柬。
2）提前準備好請柬，并確認來否回執。
3）提前5天向XX氣象局獲取當日的天氣情況資料。
4）落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
5）提前6天落實指揮和負責秩序工作。
6）做好活動現場的禮品、禮品袋
7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。
6、人員安排：
1）預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一著禮服。
2）工作人員15名；
3）公司工作人員30名；
九、儀式流程：
09：00——09：30所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。
09：30——09：50來賓陸續進場。貴賓到現場簽到處簽到同時發放禮品。客戶可入售樓現場咨詢并領取宣傳 資料。
09：50——10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。
10：00——10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
10：08——10：13公司總經理致歡迎詞。
10：13——10：25舞獅表演。
10：25——10：35政府 領導致辭、公司投資方代表致辭。
10：35——10：50主持人邀請政府 領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為******開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式達到高潮。
10：50——11：00主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。
11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
十、媒體計劃：
1、報紙廣告
27日、28日、30日在XX市委機關報《XX日報》第四版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。
2、電視廣告
XX電視臺錄制開盤錄像，制成VCD，作為開盤活動的資料。并由XX電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現場的情況，進一步擴大宣傳。
3、電臺廣告
在開盤前后兩個月播出******開盤的信息。
4、印刷品廣告
樓書、海報已印制完畢，采取派員發放與夾報相結合的方式。
十一、廣告預算
1.《XX日報》27、28、30日整版49500元
2.電視臺錄制開盤錄像及新聞報道1500元
3.電臺廣告宣傳4000元
4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批800元
5、禮儀 公司各項費用12400元
（含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀 小姐及主持人酬金）
6.氣球（開盤現場及市區主干道）8000元
7.鮮花盆景租賃1500元
共計77700元
房地產策劃方案 篇2一、時間：年月日上午。
二、地點：******售樓中心現場。
三、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓：市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建筑、規劃設計院負責人等。
五、擬邀媒體：xx電視臺、xx日報、xx新聞臺等。
六、預定目標：對外傳達******開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大******的社會知名度和美譽度，體現******的完美前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業社會公關，樹立xx地區****房地產開發有限公司用心良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶及供應商的關系。
七、會場布置：
1、主席臺區：主席臺區也就是剪彩區設在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“******開盤慶典儀式”。
2、簽到處：來賓簽到處設置在主席臺北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。
3、禮品發放區：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發放桌。
4、貴賓休息區：可放在******售樓中心現場，設置沙發、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。
八、開盤活動要點：
1、室內外表現
1)彩旗(彩條)
2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
盆景花卉
在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門、氣球
在工地現場、市區主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現場表演活動資料：
1)軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊：在現場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
3)舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示著******完美的發展前景。
3、開盤促銷活動配合：
以“1000元當10000元，不買房也能夠簡單賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，構成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動文案如下：
為酬謝首批客戶，開發商特斥資80萬元，于9月30日現場發售購房VIP卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉讓。
抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。
現場排隊應遵守先后順序，按現場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始理解排隊。
本公司將于20xx年9月30日上午8：00開始發送“排號出入卡”。
獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。
“購房VIP卡”在購房兌換時，務必與購卡收據一并出示，方為有效。
活動規定：參與者務必年滿18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)
購房VIP卡售出不退，購房時沖抵購房款;不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉讓，轉讓價格自定。
購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
本次活動對團購客戶無效。
4、籌備工作：
1)擬定與會人員。于月日向與會領導發出請柬。
2)提前準備好請柬，并確認來否回執。
3)提前5天向xx氣象局獲取當日的天氣狀況資料。
4)落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
5)提前6天落實指揮和負責秩序工作。
6)做好活動現場的禮品、禮品袋
7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。
6、人員安排：
1)預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一著禮服。
2)工作人員15名;
3)公司工作人員30名;
九、儀式流程：
09：00-09：30所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。
09：30-09：50來賓陸續進場。貴賓到現場簽到處簽到同時發放禮品。客戶可入售樓現場咨詢并領取宣傳資料。
09：50-10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。
10：00-10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
10：08-10：13公司總經理xxx致歡迎詞。
10：13-10：25舞獅表演。
10：25-10：35政府領導致辭、公司投資方代表致辭。
10：35-10：50主持人邀請政府領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為******開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式到達高潮。
10：50-11：00主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。
11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
十、媒體計劃：
1、報紙廣告
27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。
2、電視廣告
xx電視臺錄制開盤錄像，制成VCD，作為開盤活動的資料。并由xx電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現場的狀況，進一步擴大宣傳。
3、電臺廣告
在開盤前后兩個月播出******開盤的信息。
4、印刷品廣告
樓書、海報已印制完畢，采取派員發放與夾報相結合的方式。
十一、廣告預算
1.《xx日報》27、28、30日整版xxxxx元
2.電視臺錄制開盤錄像及新聞報道xxxx元
3.電臺廣告宣傳xxxx元
4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批xxx元
5、禮儀公司各項費用xxxx元
(含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金)
6.氣球(開盤現場及市區主干道)xxxx元
7.鮮花盆景租賃xxxx元
共計xxxxxx元
貴州演藝策劃傳媒有限公司
貴州演藝策劃傳媒有限公司業務范圍：
1.專業文藝演出：大型演唱會、文藝晚會、電視綜藝節目制作
2.各式商務演出：公司晚會、會議演出、新年聯誼活動
3.新聞發布會、時裝展示會、產品推介會及商務促銷露演
4.各種會議服務、展覽展示
5.禮儀慶典：開業慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等
房地產策劃方案 篇3一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。
漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。
二、競爭對手分析：
由于漢沽房地產市場的發展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？
2、在漢沽我們的間接競爭對手？
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處于天化的附近，濱河小區處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅；
綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態；綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
1、項目名稱規劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建筑形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
2、樓棟售出率分析
在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。
四、已購客戶分析
1、付款方式分析
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。
2、年齡結構分析
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由于漢沽當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。
3、行業分析（略）
分析：從已購客戶的行業特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客戶在漢沽當地的`數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區域分析：
分析：從項目已購客戶現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強；二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
六、分析總結：
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。
在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。
雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。
同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道。
房地產策劃方案 篇4一、策劃書名稱：
xxx社區第一屆居民廣場舞比賽 二、活動背景：
文化的傳承與發展是推動經濟，社會和諧發展的一大重要因素，社區作為社會的一個重要組成部分。其經濟、政治、文化的發展自然也成為不可或缺的部分，并愈顯其重要。文化的多元性，形式的多樣性，對社區居民陶冶身心健康，增強其對社區歸屬感、凝聚力起到了重要作用。XX社區一直都致力于改善居民關系，借迎中秋佳節的機會，組織詞次廣場舞活動，以改善社區居民關系，為居民營造一個更為舒適溫暖的社區生活環境。鑒于此，特舉辦了此次活動。 三、活動主題：
舞出青春，舞動你我 四、活動目標及意義：
（一）目標：塑造多元性的社區文化，普遍性的社區文化，提高居民的個人素養，陶冶其情操，增強其對社區的歸屬感和凝聚力，使社區居民之間的關系更為融洽，家庭更為和睦，從而促進社區的綜合發展。
（二）意義：采用地區發展模式（或小組工作的社會目標模式），強調社區居民的參與、合作、組成集體，以增強社區凝聚力和歸屬感。以地區發展為基礎，著重過程，提高居民歸屬感，以及居民關系的可持續發展。 五、活動地點：社區廣場
六、活動時間：20xx年9月10號上午9:00——11:30
七、活動形式：團體舞賽式（自行組團）最好把比賽規則寫在這里 八、活動準備和人員安排： （一）前期準備:
1．8月1號開始宣傳，宣傳方式：社區打板公布、社區公布欄、海報宣傳、社區廣播宣傳、社區信息專干進行動員、簡單的動員大會（8月6號）。
2．8月7號確定參賽者名單、團隊名稱、人數、舞種、負責人、社區跟進人員。對參賽團體進行一對一跟進，以監督、協調參賽者進行排練，一周至少三
次跟進。
3．8月8號至9月7號為各參賽團體自行排練時間，此期間，社區工作人員規劃好舞臺布置、主持人招募（自行動員）、節目調度人員的安排、相關物資準備等。
4．9月8號、9號晚7:00——9:30為彩排時間，為期兩次，并在此時抽簽決定比賽順序。
5．9月10號9:00——11:30為比賽時間。 （二）人員安排：
主持人：2名
嘉賓：社區、街道領導（4名）、評委（2名） 后臺籌備人員：共計10名 化妝師：4名 服裝師：4名 節目調度人員：2名 保安：10名 九、活動流程： （一）比賽流程：
1．開場舞（由社區腰鼓隊進行腰鼓表演）
2．主持人上臺，介紹來賓，并對此次活動性質、目的、意義及參與人員加以簡單介紹。
3．領導致開幕詞。
4．比賽正式開始，以彩排時的抽簽順序進行。 5．評委評分。
6．主持人公布最終結果
7．嘉賓頒獎，獎項為：廣場明星團（最高獎項1名） 最具魅力團（2名） 團體活力獎（3等獎2名） 最佳創意團（3等獎2名） 最佳團體獎（5名）
最佳人氣團（1名附加獎） 8．活動結束 （二）活動后期安排
1．表彰大會，主要針對本次活動意義，對小區的可持續發展效應做詳細分析。
2．相片影集留戀，分貼在小區宣傳欄，表彰欄上，并用電子檔存稿，方便居民拷貝。
房地產策劃方案 篇5一、活動背景
根據中冶尚園項目計劃，在20xx年1月14日(農歷20xx年十二月二十一日)，即在新春佳節到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動，為新老客戶獻上新年大禮。
二、活動目的
1、制造新年市場熱度，加強市場關注度;
2、通過活動為新老客戶加深對本項目的深刻印象，傳遞項目信息等;
3、通過現場活動營造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
三、活動理念
1、注重人氣凝聚，營造“中冶”品質;
2、加大活動整體“新春嘉年華”氛圍展現，充分體現“看房送大禮”活動意義;
3、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關氣氛活動;
4、讓更多貴賓加深“中冶 尚園”的美好印象;
四、活動地址
信陽市洋山新區中冶尚園營銷中心現場
五、活動時間
20xx年1月14日 8:30 ——17:30
六、活動對象
看房、購房準客戶
七、活動項目籌備安排：(1月9日-13日 基準籌備)
策劃：郭森15xxxx601
1月9日：本活動項目策劃匯報
達成初步合作意向 確定本活動方案
1月10日：組建本活動項目小組
確定本項目活動中所有執行人員
確定各種物料、設備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項目正式籌備和實施
房地產策劃方案 篇6為達到更佳的宣傳效果和更廣泛的認知，本次活動擬將晚會分為兩部分：晚會部分和酒會部分，并通過一些活動和環節將兩部分有機地結合起來。
一、晚會內容：
晚會以突出家的氛圍和格調為主，詮釋中秋的內涵和底蘊，弘揚中國傳統文化，觸發所有與會者的共鳴，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會當中，使所有與會者真正體會到家的溫馨情懷。
晚會進行當中由xx集團相關領導為xx地產第1000位業主授予xx榮譽員工稱號(注：具體數字可根據開發商具體情況定，既可以是整數位，也可以是第815位、第918位等與中秋有關聯的數字位)。
二、現場互動環節：
1、現場制作月餅
由聘請的廚師現場演示月餅的制作工藝和流程，由互動業主現場實地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。
該環節主要突出家庭的一種溫馨氛圍，尤其是那些整日奔波勞碌的業主，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達他們的歉意，可以更深刻的讓他們體會到操持一個家的不易。
2、現場征集有關中秋的詩詞歌賦
由主持人向現場觀眾征集有關中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩詞等)送與他們想送的人，贈送形式既可以是現場獻歌，也可以當場揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽(看)。
該環節主要考慮在各種形式的有關中秋的作品中大多以中秋寄情來抒發一種對家和親人的思念之情，其目的是可以更加強化家的感覺和氛圍，體現以詩詠情、以詞吟情、以歌頌情的一種格調。
3、月餅的味道 家的味道
由主持人邀請現場觀眾上臺品嘗月餅，月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現場說出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現場說出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現場說出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當場獲得開發商現金或物質的獎勵。
本環節主要是讓參與者能夠和與會者去分享他們生活當中的各種滋味，進而達到共鳴!
4、 詞語置換
由主持人邀請現場觀眾上臺朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成“xx”，將“xx”置換成“中秋”。無錯誤的參與者將得到開發商的現金或物質獎勵，讀錯者將受到一定的懲罰。
本環節以娛樂為主，同時起到宣傳公司品牌形象的目的。
酒會以推廣和宣傳為主，播放一些輕柔的背景音樂，同時設置部分“望月”茶座，會場設置業務洽談區、品茗區、月餅制作演示區、餐飲區等。其中休閑娛樂區擬邀請木偶戲團、小型民樂演奏等現場助興作為酒會的一個亮點推出。
三、關于本次晚會節目的一些設想
晚會是以各種節目的形式來烘托中秋的節日氣氛，同時為體現開發商的形象，所以應體現出家庭生活的溫馨、浪漫，而此處的家庭應理解為廣義的家庭，它既指每個人的小家，也涵蓋著xx名城這個大家庭，因此所有節目應圍繞這個主題展開，所有節目也應為這個主題服務。
晚會應包含演藝團體的節目、xx企業員工節目、互動節目及xx企業領導致詞或頒獎等幾個部分。
演出團體的節目應以格調高雅的民族類節目為主，可以包括一些民樂演奏、體現中秋節日氣氛的民歌等，同時可以考慮邀請一些專業的播音人員來現場吟誦一些反映中秋的詩詞，考慮到各年齡段業主的需求，可適當增加一些流行時尚的元素，但該部分只能屬于陪襯和渲染氣氛，不應喧賓奪主。為實現宣傳xx品牌的目的，擬采用模特現場走秀的形式來展示，模特可以穿上印有xx集團開發的各個樓盤標識和形象的文化衫進行現場展示，以達到最佳的宣傳效果。模特既可以邀請專業模特，也可以考慮使用企業自己的員工來展示。
xx企業所出的節目應體現出企業的風采、員工的風貌，同時所選節目應突出xx集團與業主是“一家人”和處處都是為業主考慮的一種人文關懷。
xx企業領導致詞或頒獎是體現本次活動目的的一個重要載體，其作用是強化本次活動的意義和作用，同時也通過致詞表達xx人對所有業主和潛業主的祝福和感謝。
本次晚會的一個目的是希望現有業主介紹其周邊親戚或朋友來購買，但如果去過份渲染這一目的勢必會起到適得其反的作用。我公司認為最佳的辦法是只在主持詞中體現這一目的，然后通過本次晚會的舉辦能讓與會觀眾能切實感到該企業的獨到之處，只有讓業主能深深感受到該企業和該樓盤的好，才能真正觸發他們的宣傳意識，使這種宣傳和介紹由一種被動行為變成一種主動行為，將這一目的由宣傳變為無形，也就是“此處無聲勝有聲”，其效果才能達到最佳。
房地產策劃方案 篇7“樓盤名”一期交房工作實施方案
1、交房時間安排
年 月 日為集中交房時間，每天上午8：30至下午5：30各部門聯席集中辦公。(月日進行交房演練并舉行現場交房協調會)。
2、各樓棟具體交付時間:
年月日 號樓戶 年月日 號樓戶 3、交房地點： 4、組織架構
5、各組人員安排及工作內容
★：業主身份確認組(總負責人：) 組長：
成員：人 (銷售代表) 職責：
A、負責對業主的接待，解釋宣傳交房流程，發放交房程序表。
B、業主確認最終的房屋面積，辦理好確認書。手續辦理完畢后，在交房程序表上簽字確認。
C、負責引領業主到公司產權組辦理相關產權手續。 D、負責引領業主按程序辦理好其它手續。
E、為業主解釋好其它咨詢事宜。 ★：房產產權組(總負責人：) 組長： 成員： 職責：
A、負責對業主的接待和咨詢，特別是關于產權收費項目的解釋工作。 B、查驗交房手續第一項的簽字確認情況。
C、確認無誤后，為業主辦理各項產權工作，并在交房程序表上簽字確認。
D、負責為業主指示下一步的交房程序。
★：房產財務組 (總負責人：) 組長： 成員： 職責：
A、負責對業主的接待和咨詢，特別是關于收費項目的解釋工作。 B、查驗交房手續第一項的簽字確認情況。
C、確認無誤后，為業主辦理各項收費(產權稅、維修資金等)。
D、收繳或退清業主的房款，收繳產權稅等，并在交房程序表上簽字確認。 E、負責為業主指示下一步的交房程序。 ★ ：物業財務組 ★ 組長： ★ 成員： 職責：
A、負責對業主的接待和咨詢，特別是關于物業收費項目的解釋工作。 B、查驗交房手續前三項的簽字確認情況。
C、確認無誤后，為業主辦理各項收費(預收三個月物業服務費)，并在交房程序表上簽字確認。
D、負責為業主指示下一步的交房程序。 ★：物業協議簽定組： 組長： 成員： 職責：
A、負責對業主的接待和咨詢，特別是關于協議的內容解釋工作。 B、查驗交房手續前四項的簽字確認情況。
C、與業主簽定物業相關協議。讓業主填寫家庭成員一覽表，發放《業主手冊》，并在交房程序表上簽字確認。
D、負責為業主指示下一步的交房程序。 ★：驗房組 組長：
成員： 職責：
A、負責對業主的熱情接待及物業的咨詢。
B、查驗交房程序表上的前五項簽字，為業主借用鑰匙，填寫房屋驗收表的相關事項。 C、引領業主上樓驗房，首先查驗鑰匙的正確性以及防盜門的完好程度，同時查驗房間內包括土建、水電以及房間配置各項目，同時為業主抄取水電氣表的底數。
D、各項完畢后，接待員引領業主回驗房組，將業主提出需整改的問題填寫在表格上，請業主在房屋驗收表簽字確認。接待員收回房屋驗收表并在自己一欄內簽字確認。
E、在交房程序表上簽字確認。負責指引業主到鑰匙組領取鑰匙。
F、每日匯總房屋驗收表上的反饋問題，以交房快遞的形式在當晚送交總指揮、項目部、物業。
★：鑰匙交接組 組長：
成員：鑰匙：門卡： 職責：
A、接待人員負責對業主的熱情接待以及關于物業的任何咨詢。查驗業主交房程序表上的前六項簽字和兩個財務完款收據。
B、領取鑰匙，并請業主在物品領用表上簽字。 C、手續辦理完畢，在交房程序表上簽字確認。
D、收房程序辦理完畢，指引業主到禮品組領取禮品。
★：禮品組：
A、 負責對業主禮品的發放。 B、 做好發放登記。
C、指引業主到后勤保障組休息。 ★：整改組 組長： 副組長： 成員： 職責：
A、負責對驗房發現的問題進行答復并安排整改(原則上小問題三天解決，大問題不超過7天，重大問題由組長決定)。
B、與物業對接，落實整改完成情況并回復。 ★：咨詢組 (1組) (總負責人：) 組長： 成員： 職責：
A、答復業主工程建設、設計、技術等技術問題。 B、客觀對待并處理業主提出的不同要求。 C、設計、施工等圖紙資料并規范做好解釋。 D、解答業主關于手續、合同等方面問題 ★：咨詢組 (2組) 物業 協會駐場經理： 職責：
A、負責物業相關的解釋工作。 B、準備好物業的相關法律法規 ★：后勤保障組 組長：
成員：保安、保潔
職責：
A、負責對業主的熱情接待，設立飲料點、休閑區、咨詢區。
B、負責物業的咨詢，客戶服務中心功能的推廣，收集業主對服務項目的意見和建議。 C、負責交房現場等所需物品的搬運工作以及整個區域內的突發事件的銜接處理。 D、為業主發放飲用水。
E、協助交房現場布置，交房中物資搬運。
F、維護好交房現場的正常秩序，處理突發事件的發生。
G、引導指揮好業主車輛的正確停放，避免車輛發生擦掛現象。 H、樹立物業服務的優秀品牌形象。 ★：對外協調：
負責對外的協調工作。(房管局、派出所、交警、社區、街道辦、環衛等) 5、各組人員現場要求
A、熟悉業主情況和交房流程以及相關負責人;
B、著整潔工作制服，佩帶好工號牌，女員工全部淡妝;
C、微笑服務，熱情周到，有禮有節;現場保持輕松、高雅、高效的工作氛圍; D、盡力回答業主提出的各種咨詢，如有不能確定的回答，請引領到相關部門負責人處進行解釋;
E、對有爭議的業主，引領到物業咨詢辦公室;
F、上班時間必須準時，不得遲到早退、不得擅自離崗;
G、每日交房完畢后，每組人員集中匯總當日情況，如業主的意見、建議、需求及交房中遇到的問題，并提出第二日注意事項。
6、各組物品及資料準備
附件一：所需物品統計
房地產策劃方案 篇8活動主題：感恩節回饋“送健康免費體檢”。
類型：活動營銷。
目的：借活動提升企業和項目的品牌形象。
目標客戶群：業主。
20xx年xx月xx日8：00—16：00點，xx房產公司在xx分公司的中間聯絡下，聘請XX醫院副主任級別以上專家進入社區，為XX業主提供了一次專業的“送健康免費體檢”活動，為廣大業主進行了健康檢查。同時，現場解答業主健康方面疑問，給業主提供改善健康計劃的建議等，獲得業主的一致好評。
xx房產公司一直以打造國際化高檔社區為己任，在對業主的服務上猛下功夫。這次活動既充分體現了開發商對業主的貼心關懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節奏使人們更加注重居住的服務品質，體現高品質生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應運而生，并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社區的文化生活，為業主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
xx房產公司——贊助經典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演
11月25日，由xx房產公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“xx房產公司——新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》VIP專場演出在XX天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“xx”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術在國內還屬首次。
房地產策劃方案 篇9一、 前言
就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領先、系統及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。
二、市場分析
1.1寫字樓宏觀市場分析
在房地產開發四大產品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。因此，購買(或租用)寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在92、93年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業“世貿中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40%。20xx年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。
1.2武漢寫字樓現狀分析
要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業經濟活躍。
武漢寫字樓主要集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/ M2之間，租價基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下。
武漢所處地理及發展狀況，在中國加入世貿成為現實和在武漢在西部大開發中所肩負的使命，注定武漢在今后的發展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。
2、主要競爭對手分析
2.1同質同檔寫字樓競爭對手分析(見附表1)
因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納其它區尤其是漢口區寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。
2.2武昌區寫字樓競爭對手個案分析
在武昌區與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25%，而亞貿廣場B座入住率達100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場在武昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。
亞貿廣場經濟指標
名稱：亞洲貿易廣場
地點：武昌區武珞路628號
開發商：亞洲貿易廣場股份有限公司
總占地面積：12000 M2
總建筑面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2
規劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成
層高：A座28層 B座32層
功能：底樓—美食城、肯德基、停車場
一樓—五樓為商場
A座8-17層原規劃為四星級賓館，現定位為寫字樓
A座18-28層為高檔寫字樓
B座為高檔寫字樓
租售方式：出售、出租、以租代售三種形式
售價：均價4800元/M2，整體購買還有優惠，并有一定的投
資優惠政策
租價：均價70元/M2，大面積出租可優惠(以此價位出租，其實是引導客戶選擇購買方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期滿，產權歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清(選擇此種方式的客戶也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項后，五年共付70萬元，而采用按揭形式購買僅需480000元，相當于五年分期的70%)
管理費：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設施，具體為裙
樓大型商場(全市第四)，200泊位停車場、新加坡美
食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡
球館、美發美容中心等。
實用率：69%
外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍色玻璃
內部設施：中央空調、IDD電話、互聯網、消防監控系統、A
座共6部電梯
內部裝修：寫字樓無天花、水泥地面
優惠政策：
三、 項目分析
1、項目理解
項目名稱：中商廣場
地點：武昌區中南路
占地面積：6700M2
建筑面積：
規劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成
樓高：180米
樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)
功能：地下一、二層為停車場
地上1-6層為購物中心
地上7-9層為飲食娛樂、休閑、健身中心
地上10-49層為寫字樓
實用率：62%
室內交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部
專用消防電梯，另設步梯通道3條，寬1.2 米
室外交通：46條公交線路在此設站，緊鄰長途客運站、武昌
火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車
智能化：中商廣場具備5A功能，即自動化管理系統(BAS)、
自動化監控及保安系統(ACS)、消防自動化系統
(FAS)、通訊自動化系統(CAS)、辦公自動化系統
(OAS)
空調設施：美國特靈牌制冷機組及中央空調系統，另有新風
增氧系統
消防設施：消防自動報警聯動系統，房間及過道設有手動報
警閥，多層次消防安全保護，主樓第10、23、36
層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設 2部
直升全程消防專用電梯
供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小
時供電，另設進口人防應急柴油機發電機組，以
供主要設備的緊急啟動
停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監控和收費系
統由電腦控制，全天候服務
外裝飾：裙樓為鋁塑復合板，主樓以米黃色進口面磚和綠色
玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾
內裝修：豪華大堂，高檔進口石材貼面鋪地，公共走道采用
高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛生間全套
裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯
租售方式：可售、可租
售價：均價7000元/M2
月租價：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價約為55元/M2
開發商：中商集團中江房地產開發有限公司
物業管理：中江物業管理有限公司
物業顧問：香港屋宇物業管理有限公司
建筑商：武漢建工集團
2、過往推廣策劃
2.1過往市場定位：5A智能大廈
2.2過往目標客戶群定位：IT行業
2.3過往銷售價格：7000元/M2
3、項目機會及優勢分析
3.1中國年底加入世貿國外資本的涌入促進整個寫字樓市道好轉，本項目作為寫字樓同樣受惠。
3.2 國家開始西部大開發，武漢是通往所有西部開發的中間點，水、陸、空交通發達，作為內地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉。
3.3 中商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區地標性建筑，具備較強的吸客能力
3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團開發，中商具備品牌優勢，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商廣場地處武昌區主干道內環路中南路，交通發達，周邊
眾多金融機構和政府機關，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、
儒雅之風油然而生，地理優勢無可替代。
3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，
又無靈活優惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優勢，充
分整合中商廣場現有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活
優惠的租售政策，通過經驗豐富、訓練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當大。
3.7中商廣場為5A智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必
備功能和發展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能。
3.8 中商廣場租售價格能根據市場作適當調整，從高于競爭對
手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調整為5600
元/M2，價格漸趨合理，同時說明中商廣場領導層能尊重市場、靈活應變。
3.9 中商廣場內外裝飾裝修在區域范圍內首屈一指，寫字間裝有天花，地面鋪設地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與
競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。
3.10中商廣場為現樓，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于
租場辦公的企業來說，有信心和時間上的優勢。
4、項目問題及劣勢分析
4.1中國加入世貿的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式加入，
因此，外商在國內相當部份僅是停留在市場調查方面，尋根據點尚需時日
4.2中商廣場雖然在小區域內有地頭優勢，但武昌區畢竟是文教
科研區，真正的商務區在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。
4.3在區域范圍內武珞路上有多個競爭樓盤，檔次雖略低，但以
其價格優勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經調整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優勢。
4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現代感，作為
地標性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此，
要想樹立中商廣場領袖地位僅憑高度尚顯證據不足。
4.5中商廣場為現樓，現樓有現樓的優勢，同時也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空間，對愛炒期樓的投資客已無空間。
4.6中商廣場實用率僅為62%，為同區域最低，且配套設施不完善。
4.7中商廣場已作過宣傳推廣，盡管原因很多，但從業績來講，
應視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出雙倍的努力。
四、項目介入市場身份設定
根據以上市場分析及項目分析，本項目介入市場身份設定如下：
1、市場形象定位
中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優勢盡最大可能表現出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產市場的調查及對該項目詳細分析得出的思考：
項目形象定位為：武漢市內環線商務區標志性智能大廈
原因：該項目有足夠的質素支持上述定位
支持點：
1. 1該項目位于武昌區內環線中南路上，中南路為武昌的商務中
心和武漢金融一條街，也是武漢商務區之一，以此淡化人們
心目中武昌區作為武漢市文教科研區的思維定勢，同時強化
位于武漢政治中心區，這是其成為標志性建筑物業地段上的獨性。
1.2該項目是內環線武昌區段最高建筑，高度為180米，這是中商
廣場成為標志性建筑最大的支持點，即唯一性。
1.3中商廣場擁有5A級智能系統，即自動化管理系統、自動化監
控及保安系統、消防自動化系統、通訊自動化系統、辦公自動
化系統，是其與其它項目與眾不同之處，即權威性。
2、項目市場推廣定位
根據上述市場定位，我們可以看出，本項目在區域范圍內所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。
項目推廣定位：領袖風范、商貴首選
2.1理由：由于項目的主要目標客戶為經濟狀況良好的大中型企
業和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶
群體的特性，突出尊貴感。
2.2領袖風范，表達的是在區域范圍內本項目的“龍頭”地位，
以樓盤第一高度、5A級智能系統等設施質素及香港屋宇物管
公司管理模式等優勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目
的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲
得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業
主來說也會以入主中商廣場辦公而自豪。
3、目標客戶群定位
3.1從企業性質定位
境外跨國企業，尤其是知名國際企業
國內中大型國有企業
國內有實力的私營企業
3.2從企業類型定位
房地產開發公司、金融證券公司、保險公司、IT企業高科技術企業。
3.3從目標客戶的來源定位
對現有辦公環境不滿意和企業發展壯大了，需要換一間更能體現身份和檔次的企業;
現有租戶15%，即現租戶之60%轉為買寫字樓。不過要使現有租戶60%轉為購買即需要有一套比較優惠的措施。(優惠方案在推廣策略里面詳述);
投資客50%，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);
自用型買家35%，對于那些經營平穩發展的企業，此方案較為吸引。
但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)
4、項目價格定位
4.1 售價：均價5600元/M2，雖然此價格仍為武昌區寫字樓最高
價，但與寫字樓質素相比，此價位應能為目標客戶群所接受，
此價位應該是中商廣場的價格突破點
4.2租價：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，
另管理費12.5元/M2(含空調費)
五、項目包裝
1、 售樓部、租賃部包裝設計建議(見附圖)
原則：體現中商廣場的檔次與風格
體現一種大氣、豪氣
2、 中商廣場寫字樓樣板間設計建議(見附圖)
3、 中商廣場大門前升旗設計(見附圖)
4、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發公司中商集團的簡稱，但作為標志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區分之感。因此，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”，同時也是內環路主干道;三是中南有中南地區之地域概念，包容性更大。
六、推廣策略
1、 本項目推廣四大障礙點
1. 1區位概念上的障礙。本項目位于武昌區，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區，似乎與寫字樓關聯不大，從而降低了對本項目的認同感。同時，人們總是拿它與同區域亞貿比，所以總是在圈圈里跳不出來。
1. 2價格劣勢上的障礙。對于投資客來講，最關心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。
1. 3項目自身質素的障礙。本項目走的是甲級寫字樓，5A智能大廈。但本身質素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現代感，從而與競爭對手沒有一個相當明顯的差距。
1. 4付款方式的障礙。在項目價位無優勢，質素無明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應是造成本項目前期不成功的主因。
1.5 目標客戶定位不準。項目原目標客戶定位為IT行業，雖有一定道理，面太狹窄。
2、 本項目推廣五大突破口
2. 1區位突破，改變人們的思維定式。區位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿捆在一起，而是提內環線，因為內環線可說是武漢的商務中心，而本項目位于內環線中南路上，。即稱位于內環線商務區。這樣提，同時又與亞貿進行了區隔，為說明價格比其高提供了有力證據。
2.2價格突破、調價、調至5600元/M2，縮小與同區域競爭樓盤
價格差，同時又與內環線同質樓盤比有價格優。
2.3項目質素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基
本定型。因此，只有從軟件方面強調其與眾不同，如知名物
管公司管理，星級服務，可為買家免費提供舉行企業和產品
展示會的場所等。
2.4付款方式的突破，價格上的不占優，注定該項目要做成功必
須調整付款方式，使付款輕松，付款時間延長。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以
此增強投資客的信心和減輕付款上的負擔。
2.5 目標客戶原定為IT行業，IT行業雖發展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業當然吃不飽，因此要把目標客戶群擴充為各種經濟實力強的企業，如房地產公司、保險公司等。
3、 設計logo、統一標識
4、 項目包裝(前面已述，略)
5、 宣傳主題
5.1中心上的中心(強調區位)
5.2東方之顛 世紀基業(強調氣勢)
5.3上流品味 領袖風范(強調地位)
5.4商貴云集 商賈首選(強調客戶群層次)
5.5口首付、口風險、五年返租 震撼江城(強調付款輕松及高回報率)
5.6首付一萬幾，月供一千幾，租不如買(強調購買的輕松和價值)
6、 媒體廣告(見附頁)
7、 媒體計劃(略)
七、營銷策略
二、 營銷節奏及分區銷售建議
A座為10—50層為寫字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫字樓，面積約40000M2。
B座10—38層為寫字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。
分區銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫字間。
2、 價格策略
2.1 價格均價建議不高于5600元/M2
2.2 價格根據樓層、方向、景觀、間隔制定價差
2.3 拿出數套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。
2.4 價格擬定實行“低開中走”策略，先以較低價入市，再根據銷售情況調整價格。如銷售情況好，則微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供盡可能長的貸款年限。
營銷節奏共分五個階段：籌備期，內部認購期(主要針對現租戶)公開銷售期，強銷期和續銷期。
3.2投資秘笈主體內容
3.2.1因本項目與周邊競爭對手相比，價格偏高。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風險，方是本項目從市場突圍的突破口。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10%的返租方案，針對具體客戶實施如下。
3.2.2針對中商廣場現有租戶，實行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客戶如欲購買所租寫字樓，可優先購買，且有額外優惠(免二年物業管理費)。這項工作應走在所有營銷工作的前面，因為如果把現租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉成為買家，對外界將是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對現有租戶實行“租轉售“策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下：
例：現有一客戶租用中商廣場寫字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費為12.5元/M2，現實行“租轉售”， 售價為5600元/M2，同時給予贈送兩年物業管理費的優惠政策，則計算如下：
該寫字樓原銷售總價為：100 M237000元/M2=700000元
該寫字樓現銷售總價為：100 M235600元/M2=560000元
免該客戶物管費金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元
該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一個月付清當年款額10%，即56800元
該客戶貸款額為：56000350%=28000元
該客戶每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房貸款利率計算)
該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元
每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元
從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫字樓。
3.3針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發展商與購買客戶簽定五年還租合同，發展商在五年內于(從簽定買賣合同后計算)每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為10%，五年回報率為50%。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。
例：現有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價為5600元/M2
具體計算為：100M2*5600元/ M2=560000元
該客戶每年交給發展商金額為：560000*10%=56000元
(第一個月交清)
該客戶五年交給發展商金額為：56000*5=280000元
每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000元
每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元
五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元
該客戶五年內交給發展商金額實際為：280000-280000=0元
該客戶貸款金額為：560000÷2=280000元
該客戶月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元
還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元
五年內還返該客戶的月平均租金為：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
該寫字樓正常出租價格為：55元/M2
發展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元
發展商五年內除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元
3.4 針對自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種
八、促銷策略
1、直銷
1.1在營銷活動中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶
為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，
保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低;一種是目
標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村
銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。
1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發。
1.3直銷對象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、
證券公司、保險公司、企事業單位、富有的私營企業主。
1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學生、禮儀(形象)小姐。
2、 DM郵寄
2.1對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯系的客戶，在上門拜
訪前先實行DM郵寄，拜訪。
2.2 DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓
的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業單位。
2.3 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。
2.4 DM郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。
3、 優惠政策
3. 1企業產品展示會，在人流比較集中，環境比較優雅的地方舉 行企業形象和產品展示會，是很多企業樂此不彼的好事。因此，在推廣期內，我們會選擇國內或國際知名企業免費在中商廣場舉行企業產品展示會。
3.2租或買寫字樓獲x人x日游
限在10月10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。
旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。
二人三日游金額控制在5000之內，三人五日游控制在10000之內。
3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客戶，產品可優先進入中商
購物中心和采購目錄;可優先進入中商購物中心設點經營;
進入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。
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