2017房地產估價師《理論與方法》知識點講解
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一、房地產抵押的需要
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
房地產由于具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于提供擔保的財產。為了知道合理的抵押價值，債權人一般會委托或要求債務人委托債權人信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供參考依據。房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有下列5種：(史記：刪除了轉抵押估價，其實就是轉讓估價)
(1)初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產抵押的，對該房地產的抵押價值進行評估。
(2)再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的.，對該房地產的抵押價值進行評估。《擔保法》第三十五條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
(3)續貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產的抵押價值進行評估。【2013年教材變動點】
史記：本課程講義中紅色字即為2013年教材變動知識點，不再贅述。
(4)抵押期間估價，即根據監測抵押房地產市場價格、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或者在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值等進行重新評估。
(5)抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據，對該房地產的市場價值等進行評估。
【2009年試題】下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測
C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款
D.處置抵押房地產
E.租賃抵押房地產
答案：ABC
解析：題意要求評估房地產抵押價值，而處置抵押房地產估價評估的是市場價值。增加抵押貸款是2009年教材的提法，已過時。
二、房地產征收征用的需要(2009、2011年考點)
國家為了公共利益的需要或者因搶險、救災等緊急需要，不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收和征用共同之處在于都是強制性的，都要經過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是“強買”;征用只是使用權的改變，是“強租”。
征收和征用雖然具有強制性，但不是無償的，而且應當給予公平補償。征用房地產不僅應當給予使用上的補償(補償金額相當于租金)，如果房地產被征用后毀損、滅失的，還應當按照實際損失給予補償。例如，房地產被征用后毀損的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產毀損前后價值之差的補償;房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。而確定上述征收、征用的補償，就需要房地產估價提供依據。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》規定對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。具體地說，被征收人選擇貨幣補償的，要對被征收房屋的價值(包含被征收的建筑物及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值，下同)進行評估，為確定貨幣補償金額提供依據;被征收人選擇房屋產權調換的，要對被征收房屋的價值和用于產權調換房屋的價值(包含用于產權調換的建筑物及其擊用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值，下同)進行評估，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價(以下簡稱產權調換差價)提供依據，即：
產權調換差價=被征收房屋價值-用于產權調換房屋價值
在房地產征收征用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收征用房地產造成的家具、家用電器、機器設備、物資等動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業損失。(史記：需評估被征收房屋裝飾裝修價值和附屬設施設備的情況比較普遍)
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