“买房时为了省3000，没想到十年后亏了

来源：真叫卢俊，已获授权转载

2020年，相对于前期无处发力的传统地产而言，一个曾经的地产小分支行业却正值风口，一片热闹，那就是物业公司

在持续严格调控的地产环境下，这慢慢成为了各大品牌新的业务增长点，物业对于社区各方面的渗透和影响，是那么的重要，已经无法被忽视

于是，我们看到了近期在抖音被疯狂刷屏的一段视频，位于成都中铁西城小区业主，夹道欢迎龙湖物业的入驻

网友们都开玩笑说，对待新物业这么热情，看来是被以前的物业伤的很深很深了

被前任伤的有多深，对现任就有多珍惜

最近几年反复被物业刷新认知的我们，也开始渐渐理解物业对于社区的影响，竟然是这么的大

【1】

“每年省3000元，十年后的损失是50万”

我阿姨在十几年前就去南京发展了，当时的楼市还不是很景气，趁着楼市比较低迷，她也早早的买了房，我问她当年为什么会选择这个小区

她解释说，房子在玄武区地段还不错，户型也比较方正，得房率比较高，小区绿化也不错，属于闹中取静的位置，外观看起来也蛮干净的

最最重要的是，小区物业费很便宜，只要6毛钱每平，相比于隔壁小区，每年可以省3000多元

当然，在我阿姨的观念里，房子就是用来住的，所以对于整体的环境其实也没那么看重

便宜的物业管理费，也意味着廉价的服务，随着时间的拉长，整个社区管理的恶果就渐渐的显示出来了

首先是门卫只有三个人，三班倒，但基本就是形同虚设，任何人基本都能进，门卫只是坐着玩手机，阿姨开玩笑说，整个小区就像是有着围墙的开放式社区

同时，还有一点，前期还不错的绿化，由于随意的践踏和长时间的忽视，基本也没有什么草坪了，甚至很多绿化带开始变成了业主的“私家菜园、私家花园“

各类垃圾在小区内也是随意可见，由于保洁人员的缺失，楼道也基本不会有任何的打扫，整个上楼的扶手也全部都是灰尘

不管是公共绿化、公共娱乐空间还是各类社区道路，都因为物业的不作为，变得越来越破旧不堪，当然，这也没办法怪物业，毕竟物业费才只要6毛每平，对于一个不大不小的社区而言，整体的物业费总额自然是很少的，因此整个社区物业力量很薄弱

换句话说，几毛钱的物业，你也别指望有啥了，基本配备就是门卫处配个把人，充当个门神的角色

而当年那个隔壁小区，一开始的物业费要2.5元，因为物业费比较高，所以社区保洁、门外的力量也配备的相对来说更完善些，每周一次的社区大保洁，每天的公共道路公共绿化的维护也成了社区管理的标配

也正是每天这样一点点的不一样，随着时间的叠加，日积月累十年后的现在，当初原先房价差不多的小区，现在的房价出现了明显的分化界限，每平方的价差在5000元左右

我阿姨家的房价均价在3万每平，另一个社区的均价是3.5万每平，价差幅度在16%左右

同样的地段，差不多的社区，仅仅是因为物业管理费和物业的不同，几年后的房价，就立马出现了明显的分化

省了物业费的小钱，而损失了房价涨幅带来的大钱

【2】

当然，评判一个物业的维度其实有很多种，刚才我们所说的是肉眼可见的差物业，这是因为物业费太低导致，很多人说，这是因为物业管理费太低导致的

解决办法也很简单，买房子的时候挑一家物业管理费不低，有品牌物业的就可以了

不得不说，群众们还是真的太天真了，有一种物业，叫“面子工程物业”

就是表面看起来管理很严格，其实暗地里藏着各种“骚操作”

比如当业主有访客来访时，各种登记各种阻拦，当你想要搬个家或是装修时，各种登记各种填表格，甚至当亲友来时登记了身份证报了业主楼栋号和姓名还不让进，一定要业主亲自去接

当然，你可能会说，这样的物业很不错啊，管理的超级严格，滴水不漏

但当中介带人看房时，他们就可以随意进入，无需进行任何登记，当然，也不是所有的中介都有这样的待遇，而是那些足额缴纳了相关费用的中介才可以

甚至，只要好处给到位，并且使用物业指定的施工队，阳台地下室都可以随便改，这样现实版的安家每天都在很多社区真实演绎着

而这样的物业，毫无疑问，社区内部管理也是很混乱的，自然小区房价也会受到各种影响

真正好的物业，物业管理费多少当然是一方面，还有另一方面是各种细节各种用心，就是能不能真正做到大家的心坎里面去

当然，还有一种物业，物业管理费很高，也确实会提供很多服务，就像现在的品牌房企做的那样，除了硬件服务外，还提供了很多方便业主的增值服务， 很多物业甚至开通了App，提供代收包裹、报修维修、家政服务等

但这样的服务，对于很多年龄结构偏大的客群来说，其实是不实用的，很多人甚至连App都不会下载，有事情还是会直接打电话到物业中心或直接找上门去

甚至还有很多物业，应集团公司要求，会开展一些社区亲子或关爱老人的活动

但是几乎没有人相应，原因也很简单，大量的活动只是浮于形式，都只是花架子或表面功夫，并没有真真切切的考虑到社区的实际需求

【3】

所以，什么才是真正好的物业，别人家的物业又是怎么干的

我们来看看前阵子因为拒绝丰巢的“霸王条款”而第一个站出来的中环花苑，位于上海的普陀万里板块，前期也跟大家聊过关于这个社区的一些情况

这是一个2008年建成交付的社区，算下来，也有十几年的历史了，也不算是特别新的小区，但当我第一次走进去的时候，我的第一反应是有序

由于物业每天的定期维护，所以整个绿化一直都保持着相对不错的覆盖，单是这一个画面就做了多样的植物，而且整体的层次感非常强

如果你走在小区里面，小区的跑道也是隐藏在这样的绿植中的，你可以想象早晨晨跑时，听着悠悠的鸟叫声，清风拂面，这是怎样的一种晨跑感受

安排了保洁人员定期清洁，所以整个跑道和游乐场看起来非常的整洁，完全不像大家印象中的已经交付了十几年的老小区

我们来体会下什么叫过道的一尘不染

看到这样的画面，我们完全可以想象为了维持这样的整洁度，物业要在背后付出多少努力

当你走进中环花苑的电梯，最大的感受是这根本不像是一个已经交付了12年的小区，更像是一个刚交付半年的全新小区

还有很多楼栋的公共空间因为确实比较大，为了不浪费使用面积，物业还摆放了这样的桌椅，一看款式材质，就知道不是为了简单的应付，而是为了业主真实的休息需求

所有能接触到的地方全部都擦得的干干净净，一尘不染，业主也完全不用担心灰尘的问题

为了降低小区的盗窃案，提高社区安全性，还在小区内做了这样一个安防监控室

在整个小区一共安装了208个这样的400万像素的高清探头，请注意，这样的探头不是说随便找个角角落落就能安装的，而是一定要提前规划好相关的动线，做到小区内百分百无死角覆盖

也正是这样实实在在的努力，中环花苑的房价，俨然变成了小区的第一梯队，不仅成交超过了周边同类型小区，甚至近几年的全网挂牌量远低于周边其他小区的挂牌量

从侧面说明了小区的业主对待这个小区房源的态度，是很惜售的，流通房源不多，业主们甚至因为住在这样的小区中而感到自豪

所以你看，物业对于小区房价的影响，可以很差，也可以很好，甚至还能极大的影响入住者的心情心态

【4】

但中国当前的很多老小区，并不像中环花苑运气那么好，可以遇到一个还算不错的物业，现有的物业模式如果刨除政府的某些补贴，其实是个不赚钱的模式

正如前期龙湖吴亚军对于当前物业的评价一样，“我不认为物业公司现有的模式在未来会是一个非常赚钱的模式，当前的物业模式，问题还是很多的”

越来越多的品牌物业也正在寻找新的盈利点，除了自有的新房市场外，还在二手小区中寻找新的机会，扩大管理面积，但这依然是靠人力成本去换取的，盈利方式依然没有变

不断上涨的人力成本其实已经让很多物业公司在艰难中前行，而为了盈利人为的不断降低各种成本，又会成为业主不缴物业费的导火索

但不管怎样，对于我们普通买房人，我们所能给到的建议，依然是

越来越需要重视物业对于后期房价的影响，这样的影响，已经不是一成两成了，随着房龄的老化，可能会越来越大

差不多的小区选择物业费贵的那个，差不多的物业费选择楼道更加干净的那个

以上为正文，来自R先生