买房看房时，同一个小区一期和二期有什么区

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

以下问答摘自内部分享，如有启发，请点“关注”。

提问：

章哥，我现在正在选房子，请问开发商的一期和二期应该怎么选啊，一般有什么区别？

回答：

1、  这个不能一概而论，新房和二手房不同，不同时期的房子也不同，甚至是不同的开发商都不一样。

2、  如果是新房，比如近两年开盘的小区吧。先要看土地性质。

如果是不限价的商品房，也没有7090的限制，也就是没有一个小区中，90㎡以下户型的必须占到总面积70%以上。

那这种楼盘的一期二期一般分两种，一是一期是试探型的，先开发少量的土地，推出的户型比较多，看市场反应。然后再快速进行二期的建设，只做最受欢迎的户型。

另外一种是将地块切分，分别作不同的产品。比如一期是小户型公寓形式、二期是普通板楼住宅、三期是花园洋房或者叠拼。目的是先聚拢人气，再靠高档产品获利。

但如果是7090限制的土地，那一般就一种可能。一期全是89㎡三居以及70平两居一类，都是高层板楼。二期就是或夹在其中，或是在旁边的小高层或多层。总之，一期是普通产品走量，先完成土地指标的任务。二期再开发高端的产品，挣利润。

3、  如果是二手房，那先要看一期二期，甚至三期四期的产品有什么不同。一般来说，二期产品都要比一期的档次要高。因为一期很多都是实验产品。当然现在这种情况不多了，开发商都已经在设计时就把目标客户的需求都研究透了。但在十多年前，试探的这种情况还是相当普通吧。

这就造成，一期的楼型和户型会好几种，各不相同，利弊共存，对买房人来说可就是一种考验了。有时候要想等到心仪的户型出房，得等上半年一年。

二期三期的档次一般都是越来越高的，既然知名度已经有了，那面临的就一定是涨价了。不仅户型和社区景观更加成熟，楼龄也新。所以即便是二手房，后几期的一般都要比一期贵，甚至贵得多。

当然也有一种可能，就是二期反而不如一期。这种情况一般出现在“变性”土地上，也就是改变了土地性质。比如说，一期是住宅，二期本来应该是商场和写字楼的。但开发商不知道走了什么关系，把土地性质转成了住宅，至少是一部分。

于是，开发商找设计院重新规划设计。但因为留下的商业地块一般都是不规则的，所以设计出来的二期住宅也就很难做到方正规则。于是，一些奇葩户型和社区配套不到位的情况就难免出现了。这也就导致，二期产品反倒不如一期。

4、  在现在的房地产市场上，如果是相同的产品，基本上也就不再分期了，因为实在没必要。比如都是限竞房，反正也不能提价销售，那还分期有什么意思，干脆一块儿盖了得了。

但如果是高端的住宅区，比如主打叠拼或别墅的，那还是经常要分期的。因为这种豪宅的去化速度慢，经常一期就要销售好长时间，一下子开发的太多太占用资金。这里产品的一期二期在质量和品质上不会有太大区别，就是因为资金安排才做出的分期。

5、  还有一种社区，同样的产品，但二期质量却明显不如一期。这一般都是回迁房或者经适房，也就是不是正规的商品房，并不靠销售来挣钱的。

一般来说，开发商在做一期的时候，或是胆子还小，或是想获得领导的好感。总之，在一期的时候还老实一些，不敢轻易的“抽筋扒皮”。但到了二期，各种关系都熟悉了，胆子也大了，那就干脆差不多就得了。所以经常出现二期质量不如一期的情况。

6、  总结：所以，是否选择一期二期，并没有一定之规，要根据楼盘和产品具体分析。当然，一般的商品房，而且都是比一期的品质要高些的。但政策性用房就不好说了，二期未必比一期强。如果是近几年的同类型产品，那一二期没什么区别，都一样，只看价格就够了。

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